Современный рынок недвижимости

Современный рынок недвижимости в России основан в начале 90х годов и каждый второй его участник сталкивается с рядом проблем, связанных со спецификой нормативно-правовой базы, касающейся жилищно-хозяйственного комплекса. Прежде чем приходить к покупке или продаже недвижимости необходимо знать нюансы нормативно-правового регулирования права собственности и отчуждения недвижимости.
В целях защиты прав приобретателей объектов недвижимости – квартир, домов, машиномест, земельных участков, иных объектов недвижимости – законом была установлена обязательная государственная регистрация перехода права собственности от одного лица к другому. Данный механизм сделал прозрачной и доступной любому лицу историю перехода прав на недвижимое имущество, а также исключил возможность двойной продажи имущества или реализации имущества без участия собственника. Однако необходимо не только правильно подготовить комплект документов для регистрацию перехода прав собственности но также важно осуществить предварительную проверку объектов недвижимости и контрагента, оформить документы, провести расчеты.
Одной из самой распространенной сделкой на рынке недвижимости является заключение договора купли-продажи квартиры. Для того чтобы заключить данную сделку и оформить переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество необходимо в регистрирующий орган предоставить соответствующий комплект документов и написать заявление о регистрации. Государственным органом, уполномоченным проводить регистрацию прав на недвижимость, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.
Документы для регистрации недвижимости могут также принимать (и выдавать результат):
• территориальные органы Федеральной кадастровой палаты, подведомственные Росреестру (ФГБУ «ФКП Росреестра»)
• многофункциональные центры (МФЦ).
Однако, даже такая простая на первый взгляд сделка, как купля-продажи квартиры требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки существует риск лишиться крупной суммы денег или квартиры.
Основными рисками при приобретении квартиры являются следующие:
1. Риск нарушения прав наследников. Данный риск возникает, когда продавец является собственником квартиры на основании наследства. Данный риск связан с тем, что даже по истечении шестимесячного срока на вступление в наследство могут появиться иные наследники, которые не знали о смерти наследодателя. Кроме того не стоит забывать и о том, что завещание также может быть оспорено в суде и быть признано недействительным. Особо стоит обратить внимание на возможное нарушение прав несовершеннолетнего наследника, который после наступления совершеннолетия может оспорить завещание или наследство.
2. Незаконная приватизация. В процедуре приватизации должны участвовать все, кто зарегистрирован в квартире, в том числе и малолетние (несовершеннолетние) дети. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, родители приватизировали недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге сделку по приватизации могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Также особое внимание следует обратить на несовершеннолетних детей, которые были прописаны в квартире при приватизации. В случае нарушения их прав при достижении ими совершеннолетия они могут оспорить сделку по приватизации квартиры.
3. Риск нарушения прав супруга собственника квартиры. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). В данном случае супруг даже после развода, если суд не разделил общее имущество, также имеет право на данную квартиру, хотя бы собственником квартиры указан только один из супругов.
4. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
5. Покупка по фальшивой доверенности, либо отозванной доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным лицом собственника необходимо лишь после тщательной проверки документов.
6. Риск обременения квартиры третьими лицами. Возникает данный риск в случае отчуждения квартиры, в которой зарегистрированы лица, имеющие право пользования жилищем: получатели ренты, имеющие право пользования квартирой на основании завещательного отказа, отказавшиеся от участии в приватизации квартиры, несовершеннолетние дети находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей. Данные лица сохраняют за собой право пользования жилищем, несмотря на смену собственника квартиры.
7. Риск признания продавца недвижимости ограниченно дееспособным или недееспособным. Данный риск может возникнуть, если продавец по решению суда признан недееспособным или ограниченно дееспособным.
8. Наличие обременений.
9. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым собственникам, что может повлечь за собой дополнительные материальные затраты. Стоит отметить, что если собственник не получил разрешение на перепланировку, то он несет ответственность за незаконную перепланировку вплоть до изъятия ее из владения.Помните, что рынок недвижимости – привлекательный плацдарм для разворачивания мошеннических действий. Мошенники могут пользоваться перечисленными выше методами, кроме этого в их арсенале имеются также более грубые и циничные способы обмана доверчивых граждан.
Каждый этап сделки с недвижимостью имеет свои нюансы, и разглядеть некоторые из них, верно оценив потенциальные риски, может только профессионал. Составление договора (этот документ защищает интересы покупателя и продавца, а значит, в нем должны быть учтены все возможные нюансы и «подводные камни»), процесс передачи денег в счет исполнения обязательств по оплате цены договора, грамотное написание расписок в получении денежных средств, фактическая передача имущества в обговоренном сторонами состоянии – все это составляющие большого понятия «сделка».
Наши профессионалы тщательно проанализируют юридическую чистоту самого объекта недвижимости, договора, подлежащего заключению, и надежность собственника. Это исключит риск признания сделки недействительной. Вам не придется вникать во все законодательные тонкости и тратить свое время! Оформление документов пройдет в кратчайшие сроки.