Порядок регистрации перехода прав на недвижимое имущество

Договор заключен, сделан важнейший шаг на пути приобретения недвижимого имущества. Но окончательно право собственности будет принадлежать покупателю только с того момента, как в органах Росреестра будет произведена регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником остается продавец и в принципе может совершать любые действия с объектом: продать его еще раз, заложить, установить обременения… Конечно, если это сделано в нарушение уже зарегистрированного договора о продаже, это будет нарушением со стороны продавца, и его за это можно будет привлечь к ответственности, но оспорить сами такие действия и особенно возникшие из них права посторонних третьих лиц будет очень и очень сложно.

По этой причине целесообразно как можно скорее после заключения договора представить документы для регистрации перехода права.

Права на недвижимость и сделки с ней регистрирует Росреестр (ч. 1 ст. 3 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Документы можно представить лично и дистанционно. Подать документы также можно через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 25 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус (его работник) может представить заявление на регистрацию в случае, если право возникает на основании удостоверенной нотариусом сделки или другого совершенно им нотариального действия (пп. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 86.2 названных Основ).

Лично документы можно подать (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

1)в подразделение Росреестра.

Также прием документов на госрегистрацию осуществляет Кадастровая палата (ч. 4 ст. 3 названного Закона, п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515);

2)при выездном приеме сотрудников Росреестра.

Такой прием документов проводят и сотрудники Кадастровой палаты (п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515);

3)через МФЦ.

Документы можно подать в любое подразделение Росреестра, а также в МФЦ независимо от:

места нахождения недвижимости (ч. 2 ст. 18 названного Закона, пп. 1 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883);

места жительства (пребывания) заявителя – физического лица либо места нахождения заявителя – юридического лица (п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.01.2018 N 43-р).

Росреестр проверяет законность сделки и регистрирует переход права собственности, если сторонами представлены все необходимые документы и у продавца есть права на распоряжение недвижимым имуществом. Именно данный орган призван перепроверить “юридическую чистоту” недвижимого имущества за покупателем.

Для государственной регистрации перехода права собственности (между физическими лицами) в Росреестр подаются следующие документы (достаточно подробно все прописано на сайте Росреестра по данной ссылке:  https://rosreestr.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/predstavlenie-dokumentov-na-gosudarstvennuyu-registraciyu-prav/:

1) заявление о государственной регистрации прав на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике. Форма может быть взята в помещении МФЦ (также сотрудники МФЦ сами ее заполняют) либо с сайта https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/blanki-obraztsy-zayavleniy-xml-skhemy8154/ (оригинал);

2) документ об оплате государственной пошлины в силу подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (оригинал и копия), уплаченной покупателем сделки за государственную регистрацию, – 2 000 руб. с физического лица;

3) документ, удостоверяющий личность физического лица;

4) нотариально удостоверенная доверенность в случае представления интересов физического лица (оригинал и копия);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица (оригинал или нотариально удостоверенная копия);

6) договор купли-продажи недвижимого имущества не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (в случае нотариальной формы договора – оригинал и копия);

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя и супруга продавца в случае приобретения/отчуждения совместно нажитого имущества (оригинал и копия);

8) свидетельство о заключении брака супругов, приобретающих в общую совместную собственность недвижимое имущество (оригинал и копия);

9) согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению в случаях, предусмотренных действующим законодательством (подлинник и копия).

Общий перечень документов содержится в ст. ст. 14 и 21 Закона о государственной регистрации недвижимости. Если говорить в общем, то нужно шесть категорий документов:

– заявление;

– документ об уплате госпошлины;

– документ, являющийся основанием для перехода права;

– техническая документация на помещение (если нет в деле);

– документы, удостоверяющие личность заявителя и его представителя;

– иные документы, которые требуются по закону.

Стоит также помнить, что сотрудники Росрестра не имеют права требовать иных документов, чем это предусмотрено в Законе.

Если стороны самостоятельно передают документы на регистрацию, они могут это сделать непосредственно в органах Росреестра либо через МФЦ. В нгастоящее время чаще всего люди пользуются услугами МФЦ.

Для регистрации перехода права собственности покупатель и продавец приносят необходимые документы в МФЦ и сдают их сотруднику, осуществляющему прием документов. Сотрудник МФЦ проверяет комплектность документов, хотя это не гарантирует, что в процессе рассмотрения документов не может быть вынесено приостановление или отказ в государственной регистрации. Нужно знать, что МФЦ выступает только посредником между Росреестром и заявителями и самостоятельно никаких регистрационных действий не совершает.

Подавая документы в МФЦ, нужно особенно внимательно отнестись к их составу и комплектности. Прежде чем ставить свою роспись под получением расписки необходимо проверить точность указания сданных документов и количество листов в сданных документах. Сотрудники МФЦ обязаны принять от граждан документы в любом случае.

Обе стороны договора после сдачи документов получают расписки о сдаче документов, в которых указан входящий номер и срок получения документов. После этого контролировать прохождение процедуры государственной регистрации можно через сайт Росреестра.

 

Стоит также отметить, что даже зарегистрированные Росреестром сделки впоследствии могут быть признаны недействительными и незаключенными. Реальную ответственность за свои ошибки Росреестр не несет.

На основании ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” государственная регистрация осуществляется в следующие сроки:

– в течение семи рабочих дней, если документы представлены непосредственно в орган Росреестра;

– в течение девяти рабочих дней, если документы поданы в МФЦ;

– в течение трех рабочих дней, если на регистрацию непосредственно в Росреестр представлен нотариально удостоверенный договор;

– в течение одного рабочего дня, если нотариус направил удостоверенные им документы в Росреестр в электронном виде;

– в течение пяти рабочих дней, если нотариально удостоверенный договор представлен в МФЦ.

Если препятствий для регистрации нет, в ЕГРН вносится запись о регистрации, с момента внесения которой покупатель становится полноправным собственником. Никаких свидетельств о регистрации в настоящее время не выдается, факт регистрации может быть подтвержден выпиской из ЕГРН.

Итак, покупателя можно поздравить с получением выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиру. С этого момента покупатель является полноправным собственником квартиры, обладающим абсолютной правовой защитой. Позади – тщательные проверки “юридической чистоты”, долгие переговоры, стрессы, ожидание результатов государственной регистрации.

Из юридически значимых событий остается приемка квартиры по передаточному акту и выписка проживающих лиц из квартиры. Кроме того, в первый месяц собственнику целесообразно прописаться в квартире, переоформить коммунальные услуги, телефон, застраховать титул (риск потери права собственности), застраховать квартиру от рисков утраты и повреждения (на период ремонта) и сменить замки. Для этого необходимо запастись десятком копий выписки из ЕГРП и договора купли-продажи.