Регистрация ранее возникших прав

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – №122-ФЗ) (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН).
Из ч. 1 данной статьи следует, что право на объект, возникшее до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – ранее возникшее право на земельный участок), признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию его обладателя. В свою очередь, ч. 3 ст. 69 Закона о регистрации устанавливает обязательность государственной регистрации при перехода ранее возникшего права на объект, его ограничения и обременения. Кроме того, если сделка с объектом недвижимого имущества была совершена после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, то ее регистрация обязательна, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом о регистрации.
Такие права признаются ранее возникшими при условии, что документы, свидетельствующие о них, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи.
К сожалению, в документах очень часто выявляются противоречия и неточности, которые влекут за собой серьезные проблемы.
Типичные случаи: характеристики об объекте недвижимости (например, квартире) изменились в результате проведенной реконструкции или перепланировки, в правоустанавливающем документе неверно указаны данные о собственнике.
Очень распространена ситуация с земельными участками, когда фактическая площадь не соответствует той, что указана в правоустанавливающем документе.
Необходимо также оформление регистрации права на земельный участок при наличии самовольных строений в индивидуальной жилой застройке.
Исходя из практики, при обращении в орган регистрации (Росреестр) нередко могут быть обнаружены ошибки. По этой причине мы рекомендуем осуществлять регистрацию ранее возникших прав, с целью установления законности прав лица на принадлежащее ему недвижимое имущество.
Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
При наличии у гражданина или юридического лица документа, устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости (Государственный акт, свидетельство и другие документы), выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие №122-ФЗ, по желанию обладателей таких документов, возможно, провести государственную регистрацию прав в Едином государственном реестре недвижимости.
Для этого необходимо:
1. Обратиться в ближайшей офис МФЦ с заявлением о государственной регистрации права.
2. К заявлению приложить документ, устанавливающий или подтверждающий право на объект недвижимости.
3. Приложить документы, подтверждающие ранее осуществленный государственный учет указанного участка или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном земельном участке отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном земельном участке
4. Оплатить государственную пошлину.
К документам, указанным в п.2 относятся на примере земельного участка:
-Свидетельство о праве собственности, праве пожизненно-наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю.
-Государственный акт.
-Документ, содержащий решение о предоставлении земельного участка на определенном праве конкретному лицу.
-Выписка из похозяйственной книги.
-Договор аренды земельного участка (срок которого не истек на момент обращения в орган кадастрового учета).
Срок рассмотрения представленных документов на государственную регистрацию права составляет 9 рабочих дней.
Таким образом, у собственников (иных правообладателей) на первый взгляд проблем с подобным признанием ранее возникшего права на земельный участок быть не должно, поскольку порядок признания права был и в настоящее время также урегулирован.
Тем не менее на практике встречаются иски о признании недействительным свидетельства, прекращении ранее зарегистрированных прав собственности, прекращении права собственности, аннулировании записей о государственной регистрации прав, признании недействительными договоров, истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявляемые органами власти к гражданам.
Обращаем Ваше внимание, что не требуется подавать заявление о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, что значительно экономит время, так как процедура внесения сведений по заявлению составит 7 рабочих дней.
Однако следует обратить внимание, что до обращения с заявлением о регистрации права, необходимо внимательно рассмотреть имеющийся на руках документ. В случае если в документе отсутствует площадь объекта недвижимости, то регистрация права без предоставления Технического плана (для объектов капитального строительства) или Межевого плана (для земельного участка), подготовленных кадастровым инженером, невозможна.
Также стоит отметить, что в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 Закона №218-ФЗ запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости
В настоящее время (с 01.01.2017) государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для индивидуального жилищного строительства (как в приведенном примере), осуществляется в соответствии с правилами ст. 49 Закона о регистрации. Данная статья предусматривает аналогичные положения, что и ранее действовавший Закон N 122-ФЗ в ст. 17.
Также стоит помнить о том, что в настоящее время (с 01.01.2017) государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для индивидуального жилищного строительства (как в приведенном примере), осуществляется в соответствии с правилами ст. 49 Закона о регистрации. Данная статья предусматривает аналогичные положения, что и ранее действовавший Закон N 122-ФЗ в ст. 17.
Граждане для государственной регистрации перехода ранее возникшего права на участок и сделок с ним в названных в ст. 49 Закона о регистрации целях не обязаны представлять все ранее имевшиеся документы на данный участок, которые относятся к правоустанавливающим (постановление Главы Администрации города) и правоудостоверяющим (свидетельство на право собственности на землю). Достаточно представить один из них. Требовать большего количества документов орган регистрации прав на недвижимое имущество не имеет права.